W kwestii mieszkaniowej – raz jeszcze

  • Jarosław Urbański
  • czwartek, 16 sierpień 2012
Chociaż działania władz w zakresie polityki mieszkaniowej powinny być nastawione  na zaspakajanie potrzeb obywateli, można odnieść wrażenie, że skupiają się głównie na obronie interesów deweloperów, agencji obrotu nieruchomości i banków kredytujących budownictwo.

Wspólnota samorządowa jest wspólnotą mieszkańców. Zgodnie z Konstytucją RP (art. 75) władze publiczne są zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Powinny przeciwdziałać przede wszystkim bezdomności, wspierać rozwój budownictwa socjalnego oraz popierać działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Natomiast zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, tworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należyto do zadań własnych gminy. Chociaż działania władz w zakresie polityki mieszkaniowej powinny być nastawione  na zaspakajanie potrzeb obywateli, można odnieść wrażenie, że skupiają się głównie na obronie interesów deweloperów, agencji obrotu nieruchomości i banków kredytujących budownictwo.

Łatwo zauważyć, że Polska jest krajem o jednym z najskromniejszych zasobów mieszkaniowych w Europie. Z problemem nie uporały się ani rządy PRL, ani też władze III RP. W ciągu 22 lat, od czasów transformacji, stan ten nie uległ znaczącej poprawie. Dokonana została za to głęboka restrukturyzacja zarówno w zakresie budownictwa mieszkaniowego, jak i zasobów lokalowych. W obu przypadkach jasne jest odejście od uspołecznionych form gospodarki mieszkaniowej, na rzecz prywatyzacji i komercjalizacji tego sektora.

Od budownictwa spółdzielczego do budownictwa deweloperskiego

Jeszcze w połowie lat 90. w ramach budownictwa uspołecznionego – do którego zaliczyć mogliśmy przede wszystkim spółdzielnie mieszkaniowe, a następnie przedsiębiorstwa państwowe budujące mieszkania zakładowe czy gminy stawiające budynki komunalne – oddawano do użytku połowę wszystkich nowo wybudowanych w kraju mieszkań. Pod koniec lat 90. do tego grona dołączyły także Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), które budowały, przy wsparciu gmin, lokale czynszowe z przeznaczeniem dla rodzin „średniozamożnych”. TBS nie zmieniły jednak obrazu rynku budownictwa mieszkaniowego, a ich w sumie i tak niewielka popularność ostatnio przygasła. Pozostała cześć mieszkań powstała 15 lat temu z inicjatyw indywidualnych i - w niewielkim procencie - dzięki deweloperom budującym lokale dla zysku, na sprzedaż i wynajem. .

Podczas ostatnich dwóch dekad struktura budownictwa mieszkaniowego sukcesywnie się jednak zmieniała. W 2010 roku uspołecznione podmioty oddały do użytku nie 50, ale raptem 6,6%. wszystkich nowych mieszkań, gdy tymczasem deweloperzy oddali ich ponad 40%. Spadek znaczenia budownictwa uspołecznionego jest szczególnie widoczny w miastach.  To w nich udział budownictwa tego typu w rynku spadł z 69%  w 1995 roku do 13,5% w 2010 roku. Deweloperzy w miastach oddają dziś do użytku  60-65%. ogółu mieszkań (w 1995 r. – 6,3%). Główna zmiana w miastach polegała zatem na przejściu z systemu budownictwa spółdzielczego lokatorskiego, do deweloperskiego. Co ciekawe firmy budujące na sprzedaż i wynajem niejednokrotnie powstawały na bazie spółdzielni mieszkaniowych, korzystając nie tylko z ich zasobów kadrowych i organizacyjnych, ale też finansowych. 

Miasta bez zasobów

Miasta, czy szerzej mówiąc gminy, nigdy nie były podmiotem, który w rzeczywistości odgrywałby główną rolę w procesie budowy mieszkań w Polsce. Nie musiały. W ich zasobach znajdował się stosunkowy duży odsetek lokali, którymi zarządzały. Dodatkowo czynsze i przydziały lokali były regulowane także w zasobach prywatnych („komunalny tryb najmu”). Jednak mieszkań komunalnych jest coraz mniej.

W Poznaniu w ciągu 15 lat (1995-2009) miasto sprzedało dotychczasowym lokatorom, na preferencyjnych warunkach, ponad 10,5 tys. lokali, czyli 41% tego, co posiadał samorząd lokalny. W tym samym okresie wybudowano jedynie 638 nowych mieszkań komunalnych. W Gdańsku sprzedano ponad 25,5 tys. mieszkań komunalnych, a wybudowano zaledwie 928 nowych. Procesy wysprzedaży majątku komunalnego doprowadziły do tego, że dzisiejszych miastach mieszkania komunalne stanowią już niespełna 13% wszystkich zasobów lokalowych, kiedy jeszcze na początku lat 90.  w zasadzie co czwarte mieszkanie było komunalne.

Wyprzedanie lokali komunalnych pozbawiło gminy możliwości prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej. Rządzących to jednak nie martwi. Proces wyprzedaży mieszkań nie został zatrzymany. W dalszym ciągu, gdyby przyjrzeć się budżetom miast na 2011 r., lokale komunalne są sprzedawane, a uzyskane w ten sposób pieniądze nie zostaną przeznaczone na odnowienie substancji mieszkaniowej. Poznań na przykład planował w 2011 roku sprzedaż kolejnych tysiąca mieszkań, za  20 mln. złotych, ale na budownictwo komunalne przeznaczył tylko 7 mln.  (wyjątkowo, w porównaniu z innymi latami, nota bene dużo). Gdańsk zamierzał sprzedać 1700 lokali za 31 mln. złotych, a na budownictwo komunalne przeznaczyć  5 mln.. Trudno się więc łudzić, że sytuacja się zmieni.

Równolegle spółdzielczość mieszkaniowa przestała mieć kolektywny charakter - zarówno w sensie decyzyjnym (biurokratyzacja i skostniała hierarchiczna struktura władzy „spółdzielczych” molochów), jak też formalno-własnościowym. Około 2/3 zasobów spółdzielczych stało się w zasadzie własnością indywidualną. Sprywatyzowano także zdecydowaną większość (80 proc.) z ok. 1,5 mln. mieszkań zakładowych.

Pomoc maleje, długi rosną

Prywatyzacja rynku budownictwa mieszkaniowego i zasobów mieszkaniowych nie budziła obaw wśród polityków. Nie zastanawiano się nad jej konsekwencjami. Jeden z poznańskich radnych, przewodniczący Komisji Gospodarki Komunalnej i Polityki Mieszkaniowej, przekonywał mnie w rozmowie, że sama wysprzedaż mieszkań komunalnych nie jest zła. Utrzymywał, że pomoc miasta w tym zakresie powinna mieć charakter podmiotowy, a nie przedmiotowy. Czyli miasto nie powinno budować mieszkań socjalnych, ale kierować konkretny strumień pieniędzy dla określonych mieszkańców, celem zabezpieczenia ich potrzeb w tym zakresie.  Przyjrzyjmy się bliżej tej argumentacji.

Polityka władz centralnych i lokalnych polegająca na prywatyzacji mieszkalnictwa nie łączy się dziś ze wzrostem pomocy podmiotowej. Podstawowym instrumentem są tu tzw. „dodatki mieszkaniowe”. Jeżeli prześledzimy jednak ich dystrybucję, łatwo zauważymy, że w ostatnich latach  pomoc tego typu znacząco zmalała (zmalały zarówno wypłacane kwoty, jak i liczba wypłacanych dodatków). W 2004  w polskich miastach na dodatki wydano łącznie 993,8 mln. złotych.   W 2009 r. wydano na nie natomiast 594,6 mln. , czyli  ponad 40% mniej! Z uwagi na kryzys, w 2010 roku  suma ta wzrosła do 640,5 mln. złotych.

Można oczywiście zaryzykować hipotezę, że powodem spadku sumy wypłacanych dodatków była poprawa materialnych warunków życia mieszkańców. Część osób, ze względu na restrykcyjność przepisów dotyczących przyznawania „dodatków mieszkaniowych”, chętniej brała coraz łatwiej dostępne kredyty i ustawiała się przy okienku w banku, a nie w długich kolejkach w urzędzie miasta. W pierwszym przypadku wystarcza dowód osobisty, w drugim potrzebna jest z reguły cała masa papierów. Szybkie kredyty nie rozwiązują jednak problemów kredytobiorców. Taka polityka prowadzi do większego zadłużenia mieszkańców i gwałtownie rosnącego odsetka osób, zalegających ze spłatą kredytów, jak też innych płatności, w tym czynszów. Co prawda zadłużenie w zasobach komunalnych spada, z powodu ich sukcesywnej wysprzedaży przez gminy, ale w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe zadłużenie lokatorów gwałtownie rośnie. Jasne staje się więc, że podmiotowa pomoc socjalna szwankuje. A problem wraca do urzędu „innymi drzwiami”. Świadczy o tym, jak w Poznaniu, wzrastająca ciągle liczba rodzin z zasądzonymi wyrokami eksmisji z prawem do lokalu socjalnego.  W stolicy Wielkopolski jest ich ponad 2 tysiące, a miasto wydaje z tego tytułu już ponad 10 mln. złotych rocznie na odszkodowania dla prywatnych właścicieli kamienic. Na dodatki mieszkaniowe – porównajmy – miasto wydało w 2010 roku 14,7 mln. złotych.

Błędem jest także postrzeganie budownictwa komunalnego i dysponowania tego typu zasobami jako rodzaju pomocy społecznej. Przed takim podejściem nie uchronili się nawet niektórzy działacze lokatorscy. Istotne jest jednak nie tylko, by mieszkania komunalne były do dyspozycji wyłącznie dla najbiedniejszych rodzin. Ważne by wspólnota samorządowa mogła prowadzić politykę mieszkaniową np. przeciwdziałać masowej migracji poza obręb miasta, proponując dogodne warunki osiedlenia się w jego „murach” grupom takim jak na przykład absolwenci wyższych uczelni. Polsce mała jest także podaż lokali na wynajem, co nota bene kłóci się z forsowaną współcześnie wizją mobilności społecznej.

Mieszkania i stadiony

Budownictwo komunalne to źródła nie tylko problemów władz, ale też szereg korzyści. Żeby jednak ten fakt dostrzec, konieczna jest  zmiana polityki i priorytetów budżetowych. Gminy są obecnie podstawowym podmiotem, który może przywrócić sens uspołecznionym formom budownictwa mieszkaniowego i gospodarki mieszkaniowej- zwłaszcza, gdyby równolegle zapewnione zostały bardziej partycypacyjne od dzisiejszych procedury zarządzania miastem. W takim miejscu z reguły pojawia się sakramentalne pytanie: skąd na to wziąć pieniądze?

Przyjrzyjmy się bliżej wydatkom Poznania na modernizację (czyli nawet nie na budowę) stadionu miejskiego. Obiekt ten kosztował 750 mln. złotych (w rzeczywistości więcej, ale trzymajmy się „publicznie przyjętej” kwoty). Wydatkowano ją w ciągu ostatnich 3 lat. Gdyby wydano te pieniądze na budowę mieszkań komunalnych, powstałoby ich, lekko licząc, 5-6 tys. Gminy potrafią wybudować mieszkania tańsze o połowę, lub nawet o 2/3 niż deweloperzy. Łatwo wywnioskować więc, że pojawienie się na rynku tylu mieszkań (a także lokali użytkowych) mocno zbiłoby ceny nieruchomości na rynku wtórnym i pierwotnym. Spadłyby też czynsze, bo nawet najwyższy komunalny czynsz obliczony na 10 zł. za metr kwadratowy jest przeważnie zdecydowanie niższy od komercyjnego. Taka sytuacja oczywiście jednak nie uszczęśliwiłaby deweloperów, agencji obrotu nieruchomości, banków oraz kamieniczników, pod których presją działają elity rządzące w naszych miastach.

To nie wszystko. Poznań z tytułu dzierżawy odremontowanego stadionu miejskiego będzie otrzymywał rocznie tylko od 4 do 7 mln. złotych. Zyski miasta z tytuły wynajmu mieszkań komunalnych, które mogłyby powstać w miejscu stadionu, byłyby dwu- albo trzykrotnie większe. Dodatkowo miasto nie musiałoby płacić rokrocznie wielomilionowych odszkodowania dla właścicieli prywatnych kamienic z powodu niezagwarantowania mieszkania dla rodzin z orzeczonymi eksmisjami do lokali socjalnych.

Miasto czy getto


Można by wymieniać jeszcze wiele innych korzyści jak podatkowe (zasiedlenie miasta), a nawet powiedzieć, iż – przypuszczalnie – taka liczba mieszkań komunalnych, w tak krótkim czasie, nie byłaby potrzebna. Część funduszy można by przeznaczyć na aktywizację innych form budownictwa społecznego (np. spółdzielnie, TBSy), czy też na odzyskiwanie pustostanów (Poznań np. posiada ich ok. 800). W ten sposób rozwiązano by w poważnej części jeden z palących problemów miasta i jego mieszkańców. 

Zmierzając ku końcowi tej statystycznej opowieści o budownictwie i mieszkalnictwie komunalnym w Polsce,  chciałbym jeszcze w skrócie zarysować obecną sytuację. Powstały stadiony – mieszkań w dalszym ciągu brak. W efekcie borykamy się z wieloma problemami:

1) Wysokimi, wywindowanymi w ostatnich latach cenami nowo wybudowanych mieszkań oferowanych głównie przez deweloperów oraz z wysokimi czynszami najmu. Stanowi to bariery nie do przekroczenia dla poważnej części mieszkańców miast.

2) Z wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych i coraz większymi trudnościami w spłacie zobowiązań, przy szwankującej i celowo ograniczanej podmiotowej pomocy socjalnej.

3) Rosnącym zagrożeniem eksmisyjnym (rocznie w Polsce do sądów wpływa 30-40 tys. pozwów o „opróżnienie lokalu mieszkalnego”, a komornicy przeprowadzają 7-7,5 tys. eksmisji w tym 1/3 do zdewastowanych hoteli robotniczych czy podobnego typu lokali; problem ten dotyczy rocznie 100-120 tys. osób)

4) Rosnącym problemem gmin w pokryciu roszczeń odszkodowawczych z powodu nie wywiązywania się z ich obowiązków konstytucyjnych i ustawowych. Obciążają one w coraz większym stopniu ich budżety.

5) Sięganiem przez władze po coraz bardziej kontrowersyjne metody podczas szukania szybkiej recepty na rozwiązanie dramatycznych problemów mieszkaniowych -  budownictwo kontenerowe i inne tego typu substandardowe rozwiązania. Kontenery socjalne powstały, powstają lub są planowane w wielu miejscowościach, zarówno w dużych aglomeracjach jak i mniejszych miastach. Przeważnie rodzą protesty mieszkańców osiedli sąsiadujących z miejscem ich postawania. Obawiają się oni głównie napływu tzw. „elementu”, wzrostu patologii i przestępczości (np. w Białymstoku planowane osiedle kontenerowe pod wpływem protestów nie powstało). Natomiast sama polityka mieszkaniowa w tym kontekście rzadko budzi sprzeciw. Do tego typu akcji skierowanych przeciw budowie kontenerów i polityce wysiedlania w ogóle doszło np. tylko w Poznaniu i Gdańsku.

6) Gettoizacja miast, wzrost nierówności i odpływy bogatszych mieszkańców, co prowadzi do spadku dochodu miast. Prognozy demograficzne dla większości polskich dużych ośrodków nie są korzystne. Poznań, przykładowo, do ok. 2030 roku może stracić nawet 80 tys. mieszkańców (obecnie liczy trochę ponad 560 tys.). W ostatnich kilku latach ze stolicy Wielkopolski wyprowadziło się kilkanaście tysięcy obywateli. W części osiedlają się oni w graniczących z Poznaniem gminach (osiedlach jednorodzinnych) i tam płacą podatki dochodowe. Tymczasem podatek dochodowy od osób fizycznych to blisko 30% wpływów do kasy miasta Poznania (prognoza na 2011). Dla porównania – wpływy z podatku od osób prawnych, firm to raptem 4,5%.

7) Wzrost konfliktów miejskich związanych nie tylko z problemami lokatorskimi, ale też przestrzennymi spowodowanymi przedkładaniem przez władze miejskie interesów deweloperskich nad interes mieszkańców i pracowników.

Procesy i problemy, jakie dostrzegamy w Polsce, mają oczywiście miejsce także na Zachodzie. U nas jednak – jak to zwykle bywa – wszystko przebiega gwałtowniej i brutalniej. Problem polega na tym, że dla dzisiejszego miasta najlepszym rozwiązaniem byłoby zachowanie daleko idącego pluralizmu, zarówno w sposobie organizowania i finansowania budownictwa mieszkaniowego, jak też w kwestiach dotyczących zróżnicowania własności zasobów lokalowych. Tymczasem popadliśmy z jednej skrajności w drugą, z jednego niewydajnego systemu w inny. Realny socjalizm, z forsowaną wizją industrializacji i urbanizacji, wymuszanym etatyzmem, nie podołał zadaniom w zakresie potrzeb mieszkaniowych. Realny kapitalizm, z doktrynalna wiarą w możliwości regulacji rynkowych, również poniósł na tym polu porażkę. W jednym i drugim przypadku kwestia mieszkaniowa pozostała nierozwiązana.

Rodzi ona dziś konflikty przynajmniej na kilku poziomach. Po pierwsze oczywiście na poziomie lokatorskim, który dotyczy zarówno problematyki wysokości czynszów, dostępności mieszkań socjalnych, wysiedleń (eksmisje) czy prywatyzacji kamienic. Walkę tę, czasami przy wsparciu grup politycznych, prowadzą przede wszystkim stowarzyszenia lokatorskie. Po drugie, prowadzona jest walka na poziomie – nazwijmy go – planowania przestrzennego. Tutaj podmiotem oporu są najczęściej różnego typu lokalne komitety protestacyjne, które rzadko niestety potrafią się połączyć w jeden zwarty ruch miejski i wyjść poza partykularne postulaty. Niemniej jednak stanowią one odpowiedź na próbę podporządkowania miasta rozpatrywanego także pod kątem infrastrukturalnym  interesom deweloperów i korporacji. Wreszcie po trzecie, rodzi to konflikty na płaszczyźnie pracowniczej, ponieważ gmina jest dziś jednym z większych pracodawców, działającym np. w sferze opiekuńczo-wychowaczej. Jest też odpowiedzialna za „organizację” rynku pracy, lub w sposób pośredni decyduje o warunkach pracy (np. bazary). Dodajmy, że w dobie „śmieciowych umów” i niepewnego zatrudnienia, to nie zmieniający się jak w kalejdoskopie  pracodawcy, ale lokalne władze stają się coraz częstszym celem żądań poprawy warunków życia (czego dowodem są np. protesty antydrożyźniane). Protesty pracownicze organizowane przed ratuszem staja się zatem coraz częstszym widokiem. Praca jest oczywiście powiązana z problematyką mieszkalnictwa. Warunki pracy i warunki lokalowe stanowią jednak jeden z najważniejszych do rozwiązania problemów miasta. I nie da się od siebie rozdzielić.

Wszystkie dane na podstawie GUS. Artykuł  powstał na początku bieżącego roku i ukazał się właśnie w czasopiśmie „Miasta”.

Ludzie czytają....

Licytacja Rozbratu: najczęściej zadawane pytania

04-07-2019 / Rozbrat zostaje!

Teren Rozbratu jest zagrożony licytacją za długi pewnej prywatnej firmy. Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania wokół tego problemu.

Nocne ataki bojówkarzy przed Marszem Równości

08-07-2019 / Poznań

W nocy 6 lipca "aktywiści" Młodzież Wszechpolska Poznań oraz ich sympatycy, min. znany już z wcześniejszych ataków Remigiusz Stalewski, właściciel...

Zbiórka na Zemstę!

08-07-2019 / Ruch wolnościowy

Anarchistyczny Klub/Księgarnia Zemsta jest świeżo po przeprowadzce, która bardzo nadwyrężyła finansowo ekipę. Potrzebne Wasze wsparcie! Poniżej przekazujemy link i treść...

„Rozbrat is here to stay!” The oldest squat…

29-06-2019 / News in english

In October, Rozbrat squat is celebrating its 25th birthday, but its future is uncertain. A bailiff is preparing to auction...