Buntownik niedostrzegający na horyzoncie niczego prócz ściany przymusów, zazwyczaj rozwala sobie o nią łeb albo kończy, najgłupiej na świecie, zaciekle jej broniąc.
Raoul Vaneigem

Rynek mieszkaniowy i szklana kula

Mikołaj Iwański

 

pieniądzeJestem pod bardzo dużym wrażeniem ilości znaczeń, które redaktor Głosu Wielkopolskiego Michał Kopiński zawarł w dość lapidarnym tekście pt. „Dyrektorze Pucek apeluję”. Według redaktora Kopińskiego mieszkanie jest towarem, za który zawsze należy płacić, jednak w tym jednym drastycznym przypadku rodziny, będącej w wyjątkowej sytuacji, jest skłonny uczynić wyjątek.

Bardzo lubię tę poetykę rynku idealnego, którego emanacją ma być świat w którym żyjemy. Dokładnie nasza część Europy, bo w tzw. starej Europie nikt takich poglądów nie traktuje z jakąś szczególną powagą. Otóż od dłuższego czasu wiadomo, że wszelkie decyzje podejmowane przez uczestników gry rynkowej, nie są decyzjami opartymi jedynie na pełnej wiedzy i pełnej suwerenności, zawsze i wszędzie dysponujących nią podmiotów. Jest całkowicie jasne, iż większość decyzji jest podejmowanych przy znacznym braku tej wiedzy, w warunkach życiowego przymusu, oraz często boleśnie weryfikowanych przez rzeczywistość wyobrażeń co do swojej przyszłej kariery i planów życiowych.

Nie istnieje rynek idealny, podobnie jak nie istnieje kamień filozoficzny i newtonowski gaz idealny. Nie jest możliwe dojście do sytuacji, w której zapanuje idealna konkurencja, zaniknie asymetria informacyjna, urynkowimy każda dziedzinę życia, a państwo stanie się tak małe i dyskretne jak to tylko możliwe. Dlatego deklarowane przez Redaktora „zawsze i wszędzie” szczególnie w stosunku do dóbr tak elementarnych jak mieszkanie, ma charakter wybitnie problematyczny. Za edukację czy leczenie też w sumie trzeba płacić, ale niewielu z nas byłoby w stanie pokryć komercyjne koszty tych usług (wciąż publicznych) ze swojej kieszeni.

Rynek nieruchomości jeszcze kilka dekad temu istniał w zupełnie innej formie. Większość lokali w kluczowych państwach europejskich stanowiły lokalne komunalne, socjalne i budowane na wynajem. Ceny najmu, na znacznie węższym fragmencie rynku najmu niż obserwujemy obecnie, od bardzo dawna były regulowane odgórnie, co do dziś bardzo często ma miejsce w takiej np. Szwecji. Początek lat ‘70 uruchomił trwającą nadal falę kredytów hipotecznych hojnie udzielanych najczęściej młodym ludziom. Dzięki temu wzrósł popyt na zakup domów i mieszkań co poza kreacją długu (tzw. pieniądza bankowego) na wielką skalę regularnie doprowadza do załamań na tym rynku oraz co przekłada się na destabilizację całych systemów gospodarczych.  Zwiększona podaż kredytów hipotecznych nie wzięła się z jakiejś szczególnej troski bankierów o ułatwienie dostępu do mieszkań – rozwój giełd spowodował, że ich dotychczasowi klienci korporacyjni, znaleźli tańsze źródło pozyskiwania kapitału niż kredyt bankowy, więc konieczne było dokonanie ekspansji na nowe pole sprzedaży instrumentów finansowych.

Otóż w przeciwieństwie do większości dziennikarzy uważam realizację potrzeby mieszkaniowej przy pomocy kredytu hipotecznego za rozwiązanie złe i szkodliwe. Jeśli jest to jedyne realnie dostępne (poza dziedziczeniem) rozwiązanie jakie mają ludzie rozpoczynający karierę zawodową i realizację swoich planów życiowych – trudno nazwać to inaczej niż kosztowną krótkowzrocznością.

Kredyt hipoteczny jeśli służy do sfinansowaniu zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, poza samym mieszkaniem, finansuje zwykle dość obfitą marżę developera oraz jest źródłem długoterminowego zysku dla banku, obarczonego stosunkowo niskim ryzykiem. W przypadku zakupu obiektu na rynku realizowany jest też zysk poprzedniego właściciela, będący wynikiem wieloletniego nadmiaru popytu nad podażą na tym rynku. Jak celnie zauważa Jan Toporowski kredytowanie hipoteczne jest bardzo wydajnym narzędziem transferu wypracowanej wartości od biednych (rozpoczynających pracę) do bogatych (zwykle kończących karierę). Sprzedaż nieruchomości uzyskanej w wyniku spadku staje się szczególnie zyskowna (vide minimalny podatek spadkowy w Polsce) dzięki publicznym inwestycjom infrastrukturalnym, lub wzrastającemu - dzięki dostępności kredytu – popytowi, przyczynia się do tworzenia bogactwa, które nie ma nic wspólnego z liberalnymi cnotami pracowitości, oszczędności czy inwestowania w swoje kompetencje. Po prostu ślepy traf i szczęście bycia członkiem generacji, która zaczęła karierę w bardziej stabilnych warunkach zatrudnienia. Moralizowanie jest bez sensu – i tak nikt nie doścignie w tym rodzaju hipokryzji Big Lebowskiego.

Doskonale widoczna w Poznaniu brutalna kryminalizacja strategii działalności podmiotów operujących na rynku nieruchomości, potwierdza tylko te obserwacje.

Koszt powstania samego mieszkania czy domu, stanowi zwykle mniej niż połowę całości ponoszonych przez kredytobiorcę zobowiązań. Niejeden wschodnioeuropejski entuzjasta rynku powie – fajnie, tak działa rynek. Otóż niestety on w ten sposób nie jest w stanie działać dłużej, niż przez jedno, dwa pokolenia.

Staromodne kredyty hipoteczne udzielane w walucie narodowej, były o niebo prostsze i „bezpieczniejsze”. Dzięki podniesionej stopie inflacji możliwe było (teoretycznie) zredukowanie zadłużenia gospodarstw domowych, a niezderegulowany jeszcze rynek pracy, dostarczał zdecydowanie lepszych klientów niż obecnie. Dziś kredyt hipoteczny udzielany w Polsce, do niedawna najczęściej we frankach szwajcarskich, jest nowoczesnym, skomplikowanym instrumentem finansowym dedykowanym ludziom, którzy o zglobalizowanych finansach mają pojęcie mgliste. Jak w większości tego typu XXI wiecznych produktów, stopa ryzyka jest niemożliwa do oszacowania, gdyż składa się na nią sytuacja na międzynarodowym rynku międzybankowym, kurs waluty szwajcarskiej, prognoza długoterminowego kursu PLN ściśle związanego z kursem EURO oraz chimerycznymi przepływami globalnego kapitału, sytuacją na krajowym rynku pracy oraz na krajowym rynku nieruchomości. Teoretycznie do czasu wygaśnięcia umowy kredytowej powinny przydarzyć się przynajmniej dwa uczciwe załamania (bańki) na rynku nieruchomości, znacząco zmieniające relację poziomu zobowiązania do wartości zabezpieczenia.

To wszystko w perspektywie 25-30 lat. Jeśli ktoś uzna, że odpowiedzialnie jest wyposażyć w coś takiego człowieka na całą jego karierę zawodową, to znaczy albo źle życzy ludziom albo, że posiada jakąś szklaną kulę, która mówi mu coś, czego my nie wiemy.

Regulowanie należności związanych z kredytem hipotecznym, okresowo wyraźnie obniża zdolności konsumpcyjne gospodarstw domowych. Oczywiście oszczędzanie jest cnotą, a regularne spłacanie kredytu jest cnotą cnót, ale mniejsza konsumpcja oznacza w skali makro osłabienie siły popytu wewnętrznego, który jest podstawowym paliwem każdej gospodarki – z Arabią Saudyjską włącznie. W polskim przypadku, gdzie mamy do czynienia z wysokim stopniem penetracji rynku krajowego przez import, rzecz jest jeszcze bardziej delikatna.

Podsumowując – zakup mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego poza trudnymi do oszacowania skutkami społecznymi i psychologicznymi, długoterminowo osłabia zarówno popyt wewnętrzny jak i obciąża gospodarstwa domowe ryzykiem, które jest w stanie wyrzucić je poza nawias dotychczasowego życia. Oczekiwanie, że ci sami udzie będą decydować się na posiadanie dzieci równie chętnie jak ich rodzice jest nieporozumieniem, podobnie jak oczekiwanie, że będą w stanie ponieść koszt wykształcenia tych dzieci chociaż do poziomu umożliwiającego dziedziczenie ich kapitału kulturowego.

Nie chcę rozwodzić się nad zaletami budownictwa komunalnego, publicznego ale wskażę tylko na jedną. Otóż każde mieszkanie komunalne przyczynia się do osłabienia popytu na rynku komercyjnym, co musi prowadzić do obniżenia marży developera/sprzedającego i finalnie wpływa na obniżenie samej ceny transakcyjnej. Gdyby środki przekazywane co roku na program Rodzina na Swoim (zupełnie nierynkowo premiującego stronę podażową) przekazać na cele budownictwa komunalnego, to jestem pewien, iż efektywny spadek cen byłby przynajmniej porównywalny do stopy dofinansowania. A to dopiero początek.

Nieprawdziwe teorie ekonomiczne można poddać mimo wszystko dyskusji, sfalsyfikować i odesłać do archiwum. Zdecydowanie bardziej niebezpieczni są samozwańczy apologeci ich hasłowych wersji – tu nie ma miejsca na dyskusję, argumenty czy opinię środowiska akademickiego. Rozmowa zawsze dotyczy erudycji na poziomie anegdot, przesądów i wiary podobnej tej, za którą nostalgicznie tęsknią obrońcy religii. Polska transformacja jest niestety matką wielu takich medialnych karier. Życzę im by dorosłe dzieciaki, negatywnych i protekcjonalnie traktowanych bohaterów ich twórczości, oszczędziły przed spaleniem ich samochody. Bo kontakt z ubezpieczycielem może zachwiać wiarę niejednego zdroworozsądkowego obrońcy rynku w wyznawany światopogląd.

Dr Mikołaj Iwański – ekonomista, filozof


Nie masz uprawnień, aby dodawać komentarze. Musisz się zarejestrować

Reklama

Translate page

Belarusian Bulgarian Chinese (Simplified) Croatian Czech Danish Dutch English Estonian Finnish French German Greek Hungarian Icelandic Italian Japanese Korean Latvian Lithuanian Norwegian Portuguese Romanian Russian Serbian Spanish Swedish Ukrainian